Сопровождение
сделки с недвижимостью
Полное ведение от первой консультации до получения ключей и регистрации права. Подбор, due diligence, переговоры, нотариус, escritura. Юридическое оформление — через лицензированного партнёра-корредора.
Две модели работы
Что входит в $3 000
- Стратегическая консультация (60 мин, засчитывается в пакет — фактически бесплатна)
- Подбор 5–10 кандидатов под ваш бюджет, цели, район, формат
- Туры по объектам — физические (если вы в Эквадоре) или видео-туры (удалённо)
- Полное due diligence выбранного объекта (юридика + техника + рыночная оценка)
- Переговоры с продавцом: цена, условия, рассрочка, мебель, сроки
- Согласование договора Promesa de Compra-Venta (предварительный договор) + первый платёж
- Подготовка к нотариусу: документы, перевод, координация с notario público
- Сопровождение подписания Escritura у нотариуса (финальный договор)
- Регистрация перехода права в Registro de la Propiedad
- Передача ключей и документов
- Помощь с подключением коммунальных услуг (свет EERSA, вода ETAPA, интернет CNT/Netlife)
- Сопровождение до полного закрытия — пока не получите все документы на руки
Что включено дополнительно в гибридной модели (бюджет от $120K)
- Поиск через эксклюзивные каналы — off-market объекты (не на публичных порталах)
- Расширенный due diligence: структурный анализ дома, экологические риски, геология участка
- Юридическая поддержка налоговой структуры — резидент vs нерезидент, оптимизация ISD/IR
- Управление двумя параллельными офферами — если идёте по двум объектам одновременно
- Координация с архитектором/инженером для оценки потенциала ремонта или достройки
- Связка с private banking для рассрочки или ипотечного плеча через эквадорский банк
- Юридическая регистрация сделки — через лицензированного партнёра-корредора (входит в комиссию продавца 3–4%)
- Государственные пошлины Registro de la Propiedad (~3–4% от стоимости объекта)
- Налог alcabala — 1% от cadastral value (платит покупатель в Municipio)
- Услуги нотариуса público — ~$200–500 в зависимости от стоимости объекта
- Страховка имущества (опционально, ~$200–600/год)
- Оформление ВНЖ — отдельная услуга /uslugi/legalizatsiya (от $1 300)
- Регистрация компании для покупки через юр. лицо — $1 000–2 500 (если выбираете эту структуру)
- Апостили и присяжные переводы документов из РФ/СНГ
Все эти позиции клиент оплачивает напрямую соответствующим исполнителям. Я даю прозрачную смету в начале работы — никаких скрытых сборов в моей фикс-цене.
Как проходит сделка — 10 шагов
Стратегическая консультация
60 минут — определяем критерии: бюджет, район, формат (квартира/дом/коммерция), цели (жильё/инвестиция/виза). Засчитывается в пакет.
Подбор объектов (7–14 дней)
Работаю по всему рынку — корредоры, частные продажи, off-market. Никаких «эксклюзивных баз» — только реальные объекты.
Шорт-лист 5–10 кандидатов
Презентация с фото, видео, документами, ключевыми параметрами по каждому объекту. Совместно отсекаем неподходящие.
Туры по объектам
Физический осмотр (вы прилетаете в Эквадор) или видео-туры через Zoom (удалённо). Обычно 2–4 финалиста после туров.
Выбор финалиста
Из финалистов выбираем 1 объект для глубокой проверки. Решение всегда за вами — я даю экспертную оценку, не давлю.
Due diligence (5–10 дней)
Полная проверка: Certificado de Gravámenes, Escritura, налоги, технический отчёт, рыночная оценка. Если объект не прошёл — берём следующего из шорт-листа.
Переговоры с продавцом
Цена, условия оплаты, рассрочка, мебель, сроки переезда. Использую данные DD как основу для торга. Обычно скидка 5–15% от заявленной.
Promesa de Compra-Venta + первый платёж
Предварительный договор у нотариуса. Обычно первый платёж 10% от стоимости — фиксирует цену и блокирует объект для других покупателей.
Escritura у нотариуса + финальный платёж
Финальный договор у notario público. Полный платёж проходит через нотариуса. Получаете подписанную Escritura — главный документ собственности.
Регистрация + передача ключей
Регистрация в Registro de la Propiedad (7–15 дней). Передача ключей, документов, помощь с коммунальными услугами. Сделка закрыта.
Сроки: 2–4 месяца от первой консультации до получения ключей. Типично 2.5 месяца.
Калькулятор стоимости
Три формата работы
- Рядом — вы в Эквадоре, осматриваете объекты сами, я даю экспертную оценку и веду переговоры от вашего имени.
- На финал — я отбираю кандидатов и веду первичный отбор удалённо, вы прилетаете на финальный осмотр и подписание escritura.
- Удалённо — всё через нотариальную доверенность POA: от первой консультации до получения ключей. Не нужно лететь в Эквадор.
Принципы работы
- Не работаю с двойной комиссией — только покупатель платит мне
- Не продвигаю «эксклюзивные базы объектов» — работаю по всему рынку
- Не давлю на покупку — если объект не подходит, возвращаемся к подбору
- Не скрываю риски — отчёты с честным диагнозом, даже если он неудобный
- Не беру ретейнер без чёткого плана работ — фикс-цена за фикс-результат
Связанные услуги
- Стратегическая консультация ($100/60 мин) — если нужна стратегия до решения о покупке
- Проверка объекта ($1 300 фикс) — если уже есть объект и нужен только DD
- Легализация (ВНЖ) — если покупка $48 200+ для визы инвестора
- Юридическая и бухгалтерская консультация — если есть специфические юридические вопросы
Частые вопросы
Я не буду в Эквадоре, можно ли всё сделать удалённо?
Да, через нотариальную доверенность POA (Power of Attorney). Оформляется в РФ → апостиль МинЮст ($15) → присяжный перевод на испанский в Эквадоре. Дальше я веду весь процесс от вашего имени: подбор, DD, переговоры, нотариус, регистрация. Вы только подписываете POA, переводите деньги по этапам и в конце получаете escritura по DHL. Видео-туры объектов перед каждым решением.
Что если выбранный объект отвалится во время due diligence?
Возвращаемся к шорт-листу и берём следующего кандидата без доплат. Это включено в фикс-цену пакета. Иногда DD первого объекта помогает понять, что искать в следующих — поэтому процесс становится быстрее. Я веду до escritura — независимо от того, какой по счёту это объект.
Как происходят расчёты по сделке?
Есть несколько каналов: 1) Wise/Revolut — конвертация EUR/RUB в USD, перевод на эквадорский счёт; 2) USDT (Tether) → продажа за USD через локального брокера; 3) Прямой банковский перевод (если есть счёт в эквадорском банке). Финальный платёж идёт через нотариуса (escrow) — деньги поступают продавцу только после подписания и регистрации. Помогаю выбрать оптимальный канал по налогам (ISD 5% важно учитывать).
Кому я плачу комиссию — продавцу или покупателю?
Стандарт рынка Эквадора: продавец платит 3–4% корредору. Вы (покупатель) платите только мою фикс-цену за сопровождение ($3 000+). Никакой двойной комиссии — это принципиально. Если корредор требует комиссию с покупателя — это красный флаг, я отслеживаю это в DD.
Можно ли купить недвижимость через корпорацию?
Да. Обсуждаем оптимальную структуру: 1) Персональная покупка — простая, но налоги по личной шкале; 2) S.A. (Sociedad Anónima) — для крупных активов и инвестиционных проектов; 3) Cía. Ltda. — для семейных активов; 4) Иностранная LLC/holding — для нерезидентов с защитой активов. Привлекаю партнёра-юриста для регистрации структуры. Регистрация компании — отдельная стоимость, $1 000–2 500.
Что если сделка сорвётся не по моей вине?
Если на этапе после DD продавец отказывается продавать или меняет условия — возврат 50% от уплаченной суммы пакета. Если до DD — возврат 80%. Если на этапе нотариуса (форс-мажор у продавца) — обсуждаем индивидуально, обычно ищу замещающий объект.
Помогаете с ВНЖ после покупки?
Это отдельная услуга — <a href="/uslugi/legalizatsiya">/uslugi/legalizatsiya</a>. Если покупка $48 200+ — она автоматически даёт право на Visa de Inversionista. Оформление визы и cédula — через лицензированного партнёра-адвоката, от $1 300 фикс. Координирую процесс параллельно со сделкой, чтобы по итогу вы получили и недвижимость, и резидентство.
Какие гарантии я получаю за $3 000?
Фикс-цена за фикс-результат: подписанная Escritura у нотариуса público + регистрация в Registro de la Propiedad. Если по какой-то причине я не довёл сделку до escritura (не из-за форс-мажора у продавца) — возврат 100%. За 8+ лет работы такого ни разу не было — но обещание стоит на бумаге.
Сколько объектов смотрим до выхода на сделку?
Шорт-лист 5–10 кандидатов в первой итерации. После туров обычно 2–4 финалиста, из них 1 идёт в DD. Если не подошёл — возвращаемся к шорт-листу. Зависит от ликвидности сегмента: бюджет $80–150K в Куэнке — много вариантов, премиум $300K+ или специфика (хостел) — может занять больше времени.
Поможем пройти весь путь — от подбора до ключей и ВНЖ
🏠 Сделка под ключ, 🛡 проверка объекта, 📞 стратегическая консультация, 🛂 оформление вида на жительство через лицензированных партнёров — выбирайте формат под задачу. Оставьте заявку или напишите боту — Влад свяжется лично и подберём оптимальный пакет.