При покупке недвижимости в Эквадоре приходится платить муниципальные налоги — главный и обязательный среди них alcabala (алькабала). Размер 1% звучит мягко, но на пакет $100–300k это $1 000–3 000 единовременно сразу при сделке.
Что такое alcabala
Алькабала — это муниципальный налог на передачу права собственности на недвижимость. Регулируется статьёй 535 COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización).
Ключевые факты:
- Ставка: 1% от налоговой базы
- База = большая из двух величин:
- Кадастровая стоимость (avalúo municipal) — устанавливается муниципалитетом
- Цена в нотариальном договоре (escritura pública)
- Платит покупатель (стандарт в 99% сделок)
- Срок уплаты: до регистрации сделки в Registro de la Propiedad (обычно одновременно с нотариусом)
Региональные особенности
Кито — провинциальная надбавка
В Кито при оплате alcabala муниципалитету Кито дополнительно +10% от суммы alcabala идёт в Consejo Provincial Pichincha. Итого: 1% + 0,1% = ~1,1% от базы.
Куэнка, Гуаякиль, Манта, Салинас
В Куэнке (Asuay), Гуаякиле (Guayas) и побережье провинциальная надбавка не применяется — только 1% муниципалитету.
Налог на прибыль продавца — Plusvalía / Utilidad
При перепродаже недвижимости с прибылью продавец платит дополнительный налог:
- Утилидад / plusvalía: общая ставка 10% от прибыли (разница между ценой продажи и ценой покупки)
- Может варьироваться по муниципалитетам через ordenanza (Санто-Доминго — 5%)
- Платится до регистрации новой сделки в Registro de la Propiedad
- Базовая прибыль уменьшается на сумму улучшений (ремонт, расширения, инфляция через коэффициент)
В дополнение для физлиц-резидентов Эквадора с заметной прибылью (>$3 000) — ganancia ocasional в общем подоходном (см. статью про IR 2026).
Реальные примеры расчёта налогов покупателя
Пример 1. Квартира в Куэнке $85 000
- Кадастр (avalúo): $62 000
- Цена в договоре: $85 000
- База: max($62k, $85k) = $85 000
- Alcabala: $850
- Нотариус (escritura pública): $450
- Регистрация в Registro: $180
- Due diligence адвоката: $700
- Итого расходы покупателя: $2 180 (≈2,6% от цены)
Пример 2. Квартира в Cumbayá (Кито) $200 000
- Кадастр: $135 000
- Цена в договоре: $200 000
- База: $200 000
- Alcabala (Кито): $2 000 + 10% надбавка = $2 200
- Нотариус: $650
- Регистрация: $250
- Due diligence: $1 200
- Итого расходы покупателя: $4 300 (≈2,2% от цены)
Пример 3. Дом в Самборондон $450 000
- Кадастр: $310 000
- Цена в договоре: $450 000
- База: $450 000
- Alcabala (Гуаякиль): $4 500
- Нотариус: $850
- Регистрация: $400
- Due diligence: $1 800
- Итого расходы покупателя: $7 550 (≈1,7% от цены)
Кто и как платит
Стандартная схема:
- До нотариального оформления — обращение в муниципалитет за расчётом alcabala (или в онлайн-системе, если она есть в твоём городе)
- Получаешь liquidación de impuestos — официальный счёт
- Оплата через банк или онлайн в течение 30 дней
- С квитанцией идёшь к нотариусу — без неё escritura не подпишут
- После escritura — регистрация в Registro de la Propiedad (новая копия квитанции и copia certificada)
Срок: обычно весь процесс — 5–10 рабочих дней после согласования цены.
Подводные камни
- Намеренное занижение цены в escritura для уменьшения alcabala — иллюзия экономии. Муниципалитет может переоценить кадастр и доначислить налог. При перепродаже завышенная маржа создаёт более высокий plusvalía у тебя как продавца. Не делайте.
- Plusvalía у продавца при покупке тебе платить НЕ нужно — но иногда продавцы пытаются переложить. Проверь договор: «sumas y costos por cuenta del comprador» должны быть только alcabala и нотариус.
- Если покупка через юрлицо (SAS, Cía. Ltda.) — alcabala та же, но возникают дополнительные обязательства по бухучёту: актив должен быть зарегистрирован в книге, амортизация (для коммерческой), декларация в SRI.
- При покупке через POA (доверенность) — тариф нотариуса выше на 30–50% за работу с иностранными документами (apostille, перевод).
Что НЕ платится при покупке жилой недвижимости
- IVA (НДС 12%) — не применяется к жилой и к перепродаже физлицом
- Predios (налог на недвижимость) — это ежегодный, не транзакционный. Около $50–500/год для жилой квартиры в зависимости от кадастра.
- Налог на богатство — в Эквадоре отсутствует
Связанные темы
- Налог IR (impuesto a la renta) 2026 — для расчёта ganancia ocasional при перепродаже
- Due diligence перед сделкой — что проверять до подписания escritura
- Покупка через POA — как работает дистанционная сделка
Sources / источники: